식당 건물이 경매에 넘어갔는데, 경매 매수인에게 보증금을 받을 수 있나요?

질문내용

 

김길동(가명)씨는 2021년 12월 사업자등록을 내고 식당을 개업하여 운영 중입니다.. 입점 당시 등기부등본을 확인해 보았지만 근저당 설정은 없었습니다. 개업 후 1년이 지난 시점에서 식당이 입점한 건물이 경매에 넘어갔고 KK 씨가 이 건물을 낙찰받았습니다.. 김 씨는 임대차 기간이 만료되는 2023년 12월에 건물을 낙찰받은 KK 씨에게 보증금을 청구할 받을 수 있을까요?

 

답변내용

임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에3 대하여 대항력이 생깁니다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

 

임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 설정이 없어서 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 대항력이 있습니다.

 

그러므로 임차인 김 씨는 은 별다른 사유가 없다면 임대만료일까지 영업할 수 있고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자인 새로운 임대인 KK 씨에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

 

* 대항력 : 대항력은 임차인이 제삼자에게3 자신의 임대차관례를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 이는 부동산의 소유권자가 바뀔 때 임차인을 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는 가에 대한 문제로, 임차인이 가장 신경써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률 용어 중의 하나입니다.

 

'선순위 채권'에 대해서 알아보려고 해요. 먼저 선순위 채권이란 어떤 의미인지 알아볼까요?

 

선순위 채권이란 정확히 무슨뜻인가요?

선순위 채권이란 말소기준권리보다 앞서있는 모든 권리를 말해요. 쉽게 말해서 이 물건(부동산)을 낙찰받았을 때 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리라고 이해하면 돼요. 예를 들어 임차인이 보증금 11억 원짜리 전세권을 설정했는데 등기부등본상 근저당설정금액이 55천만 원이라면 후순위 임차인이기 때문에 배당요구를 하지 않아도 전액배당을 받을 수 있지만 만약 해당 주택에 대한 경매가 진행될 때 법원에서는 세입자에게 우선변제권이라는 권리를 부여하는데 이때 확정일자 및 전입신고를 한 임차인은 순위에 따라서 최우선 변제 또는 일정 금액을 배당받을 수 있게 됩니다. 하지만 위 사례처럼 대항력+확정일자를 갖춘 임차인이 있다면 다른 채권자 보다 앞서서 배당을 받게 되는데 이것을 선순위 채권이라고 합니다.

 

선순위 채권 종류에는 어떤 것들이 있나요?

선순위 채권으로는 크게 두 가지 유형이 존재하는데 첫 번째로는 담보물권입니다. 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등이 대표적이죠. 다음으로는 용익물권으로서 지상권, 지역권, 전세권 등이 있고 마지막으로 기타 물권으로서 유치권, 질권, 점유권 등이 있습니다. 이렇게 다양한 형태의 선순위 채권이 존재하기 때문에 입찰 전 반드시 체크해야 될 사항이랍니다.