확정 일자를 받으면 식당 보증금이 안전한 가요?

확정일자를 받으면 식당 보증금이 안전한 가요?

 

질문 내용

홍길순(가명)씨는 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 얻을 계획입니다. 그런데 상가 등기부등본을 발급해서 보니 근저당이 2억 원 설정되어 있습니다. 근저당설정 금액보다 건물 시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다. 이럴 경우에 보증금을 안전하게 보호받을 방법이 있습니까? 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을 수 있다는데 맞습니까?

 

답변 요지 >>

홍씨가 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다. 가령, 확정일자를 받은 이후 건물주가 건물을 담보로 대출을 받았는데, 이를 상환하지 못해 경매가 진행되어 제3자에게 낙찰되었다고 하더라도 임차인이 우선변제권 있기에 상가건물의 환가대금에서 은행이나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청함으로 대항력을 갖출 뿐만 아니라, 경매될 때를 대비해 확정일자를 받아야 할 것으로 보입니다. 한편 경매의 환가대금보다 선순위 권리 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

 

* 확정일자 : 세무서에서 상가임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데 이때 그 날짜를 의미합니다.