전세주택에서 누수가 발생했는데, 집 주인이 외면한다면?

<사건개요>

임차인 A 씨는 임대인 B 씨와 임대차계약을 체결하였습니다. 이사를 하고 보니 욕실과 세탁실에서 누수가 발생하여 A 씨는 B 씨에게 하자보수를 요청하였습니다. 그러나 임대인은 하자보수를 해주지 않았습니다. 임대인은 수리를 해주려 하였으나 임차인이 전화를 받지 않아해 줄 수가 없었고 계약이 종료되어 보증금을 반환해야 할 경우 반환 보증금엘서 수리비용을 공제해야 한다고 주장하였습니다. 이에 A 씨는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하였습니다. 이에 주택임대차분쟁조정위원회에서는 사실관계를 파악하고 관련 법규를 검토한 후 조정결과를 발표하였습니다.

 

<쟁점 및 관련 법규>

1. 쟁점

- 임대인이 하자보수를 하지 않을 경우 임대차계약 해지 사유가 되는가?

- 임차인의 하자보수 의무와 책임범위는 어디까지인가?

 

2.관련 판례 및 법규

 

☑ 판례

임대차계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다 18506 판결 참조), 임대인은 수선의무를 부담하는지 여부와는 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 목적물의 하자로 입은 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나 13609 판결)

 

☑ 법률

. 1) 민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

2) 민법 제575조 (제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

3) 민법 제567조 (유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

4) 민법 제374조 (특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

5) 민법 제654조 (준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

6) 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다

7) 민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다

 

<조정결과>

주택임대차분쟁조정위원회에서는 법률과 판례에 기초했을 때, 임대인의 하자보수에 대한 의무가 있으며 이를 이행하지 않을시 계약을 해지할 수 있음을 확인하였습니다. 그러나 이 사건의 경우 누수로 인해 거주를 하지 못할 정도 인지 판단하기 어렵고 소송을 할 경우 임차인이 하자를 입증하기가 어렵다고 판단하여 아래와 같이 조정하였습니다

 

- A와 B가 체결한 임대차계약은 합의하에 해지한다

- 임대인B는 임차인 A에게 보증금을 반환한다.

- 이사비용은 임차인 A가 부담한다.

- 하자보수는 임대인의 책임이기에 임대인은 임차인에게 하자보수비용을 부과하지 않는다

 

<하자보수 Q&A>

최근들어 아파트나 오피스텔 등 공동주택에서의 거주 비율이 증가하면서 각종 분쟁 또한 늘어나고 있다. 특히 임차인들이 임대인과 갈등을 겪는 경우가 많은데, 이 중에서도 대표적인 문제가 바로 ‘하자보수’이다. 이러한 하자보수문제는 주택임대차보호법상 계약기간 동안 발생되는 모든 하자에 대해 임대인에게 보수를 요구할 수 있도록 규정하고 있지만, 실제로는 제대로 지켜지지 않는 경우가 많다. 따라서 이번 글에서는 부동산과 관련된 법률지식으로서 '하자보수'에 대하여 알아보고자 한다.

 

임대인(집주인)으로부터 수리비를 청구받았는데, 어떻게 해야 하나요?

임차인 입장에서는 집주인한테 돈을 받아서 고쳐야 하는데, 이게 말처럼 쉽지 않아요. 그래서 대부분 세입자가 직접 고치고 나중에 집주인한테 영수증을 첨부해서 청구하게 되는데요. 이럴 때 주의해야 할 점이 몇 가지 있어요. 우선 내가 고친 부분인지 아닌지 정확히 판단해야 합니다. 예를 들어 벽지나 장판 같은 경우 소모품이기 때문에 이사 올 때부터 낡아있었다면 이를 교체하거나 수리하기 위해서 드는 비용은 모두 임차인이 부담해야 해요. 하지만 벽지 색깔이 누렇게 변했거나 곰팡이가 피었다면 이것은 노후화에 따른 자연스러운 현상이므로 집주인이 고쳐줘야 하는 거죠. 그리고 만약 도배지가 찢어지거나 파손되었다면 그것 역시 원상복구 의무로서 수선의무가 있답니다.

 

수리비용을 지급했는데, 다시 돌려받을 수 있나요? 만약 집주인이 약속한 날짜에 수리를 하지 않거나 연락두절 상태라면 먼저 내용증명을 보내보세요. 그러면 추후 소송 시 증거자료로 활용할 수 있고, 상대방에게도 심리적인 압박감을 줄 수 있거든요. 다음으로는 법원에 소액심판청구소송을 제기하면 됩니다. 이때 반드시 전문가와 상담 후 진행하시는 게 좋아요. 왜냐하면 계약서 상에 특약사항으로 명시되어 있지 않은 이상 서로 합의하에 이루어진 일이라면 반환받기 어려울 수도 있으니까요. 마지막으로 보증금반환청구소송을 제기하세요. 이건 최후의 수단이지만 승소한다면 강제집행절차를 통해 전세보증금을 회수할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

지금까지 살펴본 바와 같이 우리나라 민법 제623조 및 634조 1항에 따르면 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하고 있으며, 대법원 판례 2007다73611호 판결에 따르면 “건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 임대인이 부담하여야 하고, 소규모의 수선, 즉 전구교체, 보일러수리 등과 같은 사소한 수선은 임차인이 부담하여야 한다”고 판시하고 있으므로 위 사례에서와 같이 누수현상이 발견되었을 경우 즉시 임대인에게 통보하여 조치를 취하도록 하여야 하며, 만일 임대인이 계속 방치함으로써 건물의 훼손상태가 심화된다면 그로 인한 손해배상책임까지도 물을 수 있음을 명심하시길 바랍니다.

 

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