임대인의 부당한 계약갱신 거절에 대한 손해배상 청구 사례 오늘은 임대인이 실 거주를 이유로 전세계약 갱신을 거절한 사례를 알려드리고자 합니다.
서울에 사는 J는 전세계약 2년이 만료되기 전 임대인 K에게 계약갱신을 요구하였습니다. 그러나 J는 더 이상 전세를 주지 않고 자신이 직접 들어가 살겠노라고 이야기하며 계약갱신 거절의 사유를 밝혔습니다. 현행 주택임대차보호법에는주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)에 보면, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우가 명시되어 있는데, 주요 내용은 다음과 같습니다
1. 임대료를 2회 이상 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인 동의 없이 세를 준 경우
5. 임차인이 주택일부를 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 사라져 더 이상 임대를 할 수 없는 경우
7 . 수선을 위해 주택을 철거하거나 재건축 할 필요가 있을 경우
8. 임대인 또는 그의 직계존·비속이 해당 주택에 실거주 하려는 경우
위에서 명시된 조항과 같이 J씨가 실거주하겠다고 하면 J의 계약갱신 요구는 거절될 수 있다. 그래서 J는 어쩔수 없이 다른 주택을 알아보고 이사를 하게되었습니다.J는 그 이후 확정일자부를 열람한 하였는 데, 그 집에 집주인 K가 아닌 다른 사람이 거주하게 된 것을 알게 되었습니다. 이에 J는 주택임대차분쟁조정위원회에 임대인 K를 신고하고 손해배상을 청구하였습니다. 이에 주택임대차분쟁조정위원회에서는 사실관계를 확인하였습니다.
임차인 J의 주장대로 임대인 K는 타인에게 전세를 주었던 것은 사실이었는데, 이에 대해 임대인 K는 아는 지인에게 전세를 주기로 약속을 하여 어쩔수 없었다고 항변하였습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에서는 임대인 K가 전)임차인 J에게 손해배상 금액 6백5십만원을 지급할 것을 조정안으로 내놓았고 이에 대해 합의를 하였습니다.
손해배상 금액 산정은 주택임대차보호법에 근거하여 이뤄졌는데 세부내용은 아래와 같습니다.
<손해배상액은 아래 금액 중 큰 것으로 한다>
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
<주택임대차보호법에서 보장하는 계약갱신청구권>
최근 전세가격 상승과 더불어 계약갱신청구권 행사 등으로 인해 집주인과 세입자 간 갈등이 빈번하게 발생하고 있다. 이에 본고에서는 주택임대차보호법상 임차인 보호규정 및 분쟁조정사례를 중심으로 임대차계약 갱신거절시 임대인에게 요구되는 의무사항들을 살펴보고자 한다.
주택임대차보호법 상 묵시적갱신이란 무엇인가요?
묵시적갱신이란 기존 계약서상의 계약기간 만료 6개월~1개월 사이에 별도의 의사표시 없이 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 보는 제도입니다. 즉, 기간만료 1개월 이전까지 재계약의사가 없음을 표시하면 됩니다.
임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 경우 어떻게 해야하나요? 임차인은 2년 동안 거주할 권리가 있으므로 이를 주장할 수 있고, 만약 해당 주택에 입주하기 위해 다른 사람과의 매매계약을 체결하였다면 매수인(새로운 집주인)에게 자신의 지위를 승계하도록 하여 계속 거주할 수 있습니다. 또한 새로운 집주인 역시 정당한 사유없이 함부로 퇴거를 요구할 수 없습니다.
집주인이 바뀌었는데 새 집주인에게도 5% 인상률 상한이 적용되나요? 네, 그렇습니다. 다만, 이러한 경우라도 현 시점에서의 시세나 주변시세와의 비교를 통해 증액여부를 결정해야 합니다. 본고에서는 최근 이슈가 되고 있는 내용 중 일부를 살펴보았습니다. 그러나 실제로는 다양한 상황들이 존재하므로 보다 자세한 사항은 관련 법률전문가 또는 주택임대차분쟁조정위원회와 상담하시기 바랍니다.
2023.04.08 - [상가,주택임대차 분쟁] - 전세주택에서 누수가 발생했는데, 집 주인이 외면한다면?
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