임대주택 화재사건에 대한 배상책임 결정사례 알아보기

<사건 개요>

임꺽정 씨 행복임대주택에 거주하는 주민인데, 원인을 알 수 없는 화재가 발생하여 피해를 입었습니다. 그런데 행복임대주택의 건물주인 A도시공사에서는 임 씨에게 화재복구 비용 3,5003,500만 원을 배상하라고 통보하였습니다. 이에 임 씨는 손해배상액이 과도하여 이를 수용하지 않았고, 이에 A도시공사에서는 임대차계약을 해지했습니다. 이에 임씨는 국민권익위원회에 고충민원을 신청하였습니다.

 

<A도시공사의 입장>

임씨가 임대아파트 입주민으로서 그 관리책임이 있으며, 관리자로서 주의의무를 다하지 않아 화재가 발생하였기에 임 씨가 화재로 인한 손해(수리비 상당)을 전적으로 배상해야 한다고 보았습니다. 임 씨가 노후주택으로 인한 감가상각을 주장하나 화재로 인한 피해는 전면 복구를 해야 하므로 이를 적용할 수 없다고 보았습니다. 공사측에서는 전문보수업체에게 견적을 의뢰하여 3,5003,500만 원의 견적을 받았으며, 이를 근거로 손해배상금액을 납부할 것을 통지하였으나 이에 순응하지 않아 임대차계약의 해지를 통보한 것입니다. 공사측은 임 씨가 원상회복의무를 이행하면 계약해지를 철회할 수 있다는 입장이었습니다.

 

<국민권익위원회의 판단>

A공사 측에서는 임 씨 가임대주택 수리비용 전액을 부담하여야 한다고 주장하나, 국민권익위에서는 아래의 근거로 이를 부정하였습니다.

 

① 법원 판례를 보면 “건물이 훼손되여 소요되는 수리비는 건물의 교환가치 범위 내로 제한해야 하며 수리로 인하여 건물의 교환가치가 증가하는 경우에는 그 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액으로 손해액을 산정해야 한다”라고” 되어있어 법원은 손해배상시 건물의 감가상각을 인정하고 있습니다.

 

② A도시공사의 내부기준에 따르면, 퇴거세대 원상복구비용 산정기준에 시설물 경과연수에 따른 감가상각률을 적용하도록 규정하고 있는바, 화재의 경우 감각상각률 적용 여부를 달리할 합리적인 이유가 없습니다

 

③ 임대아파트 노후도(화재 당시 24년 경과)를 감안 시 신청인에게 화재복구 수리비 전액을 부과하는 것은 불합리합니다

 

④ A도시공사와 임 씨 사이에 합리적으로 산정된 손해배상액 산정이 아니라, 화재복구 수리비 전액을 부담하는 손해배상금 납부를 요구하여 손해배상 협의가 지연되었는데, 이를 이유로 임씨와 맺은 임대차계약을 해지한 것은 지나치게 가혹합니다

 

⑤ A공사와 유사하게 임대주택 공급기능을 수행하는 B공사는 임대주택에 대한 재산종합보험에 가입하여 화재 발생 시 화재복구 손해배상액을 전액 보험 처리하고 있는 점에 비추어 볼 때, A공사가 화재보험에 낮은 보험가액으로 가입하여 임씨에게 대부분의 화재복구 손해배상액을 부담시키는 것은 서민주거안정 취지에 반하는 것으로 보입니다

 

⑥ 임씨의 현 경제적 여건 및 향후 경제활동(나이/직업 고려) 능력 등을 감안할 때, A공사가,A 요구한 손해배상액은 임 씨의 생계에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단되는 점 등을 종합해 볼 때, A공사는 임대주택 임차 부분의 잔존가치(화재 발생 당시)를 반영해 이 임대주택 수리비에 감가상각률을 적용하여 손해배상액을 산정하는 것이 타당하다고 판단합니다.

 

<결론>

1. 손해배상액 산정 A도시공사의 내부지침을 적용하여 화재복구 수리비에 감가상각률을 적용할 것을 시정권고 한다.

2. 임차인 임씨와 맺은 임대차계약 해지를 철회할 것을 시정권고 한다.